اوج رکود بازار مسکن در تهران/ بی برنامه ترین دولت برای نجات مسکن

گروه اقتصادی عصرقانون: بازار مسکن کشور طی چند سال اخیر در رکود به سر می‌برد و تحرک قابل توجهی در معاملات مشاهده نمی‌شود. کاهش قدرت خرید، محدودیت‌های اعتباری و … عواملی هستند که سبب شده‌ تا خریداران و فروشندگان با احتیاط عمل کنند و حجم معاملات به میزان قابل توجهی کاهش یابد. این شرایط همچنین بر روند ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تأثیر گذاشته و صدای سازندگان را نیز در آورده است.

حدود دو سال است که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و رخدادهای چند ماه اخیر ممکن است شدت رکود را افزایش دهد. اتفاقات در بلندمدت قابل پیش‌بینی نیست و به همین دلیل نمی‌توان پیش‌بینی قطعی در این بخش ارائه داد.

فارغ از تحولات کوتاه‌مدت، رکود فعلی ممکن است تا دو سال آینده ادامه یابد و این مسئله بر روند معاملات و قیمت‌ها اثرگذار خواهد بود.

پرش‌های بازار مسکن پله‌ای است؛ چند سال در یک روند نسبتاً پایدار حرکت می‌کند و سپس یکباره جهش دارد. دوباره چند سال رشد پایدار ادامه می‌یابد و سپس پله بعدی آغاز می‌شود.

این چرخه‌ها معمولاً به دوره‌های سه تا چهار ساله و گاهی بیش از شش ساله بستگی دارد. رکود فعلی حداقل پنج سال طول خواهد کشید که تاکنون دو سال و نیم آن سپری شده است.

اگر شرایط اقتصادی کشور بهبود یابد و گره‌های موجود در اقتصاد باز شود، بخش مسکن یکی از نخستین حوزه‌هایی خواهد بود که رونق می‌گیرد. به عبارت دیگر، توان بالقوه بخش مسکن برای رشد و توسعه همواره وجود دارد؛ اما این توان بدون رفع موانع اقتصادی و ایجاد ثبات در بازارها نمی‌تواند به فعلیت برسد.

مطابق جدیدترین آمار منتشر شده از سوی وزارت راه  و شهرسازی تا چند سال پیش بازار ماهانه ۷ تا ۸ هزار معامله مسکن را تجربه می‌کرد. نیمه دوم سال ۱۴۰۲ نیز به‌طور میانگین حدود ۳ تا ۴ هزار معامله در بازار مسکن تهران ثبت می‌شد، اما امروز معاملات مسکن تهران به کمتر از ۱۰۰۰ فقره در ماه سقوط کرده است.

آمارهای ثبت‌شده در سامانه خودنویس نشان می‌دهد در برخی ماه‌ها حتی حجم معاملات به ۴۰۰ مورد نیز کاهش یافته است. این افت کم‌سابقه نه تنها نشانه‌ای از رکود شدید است، بلکه موجب شده ابزارهای آماری برای سنجش قیمت مسکن نیز عملاً کارایی خود را از دست بدهند.

به دلیل کاهش شدید معاملات، میانگین قیمت‌ها به‌شدت تحت تأثیر ویژگی‌های خاص هر معامله قرار می‌گیرد. به‌عنوان مثال طی یک ماه بیش از ۱۵۰ معامله از مجموع ۷۰۰ معامله به فروش واحدهای یک پروژه انبوه‌سازی در یک منطقه خاص مربوط بوده که همین موضوع میانگین قیمتی آن ماه را به‌طور مصنوعی تغییر داده است.

این در حالی است که در ماه‌های بعد چنین حجمی از معاملات در آن منطقه به ثبت نرسیده است. بنابراین در چنین شرایطی، سطح متوسط قیمت به شدت تحت تاثیرعوامل گمراه کننده قرار می‌گیرد و میانگین بهای معاملات انجام شده برای اعلام متوسط قیمت مسکن در سطح شهر به لحاظ آماری دیگر قابل اتکا و استناد نیست.

تمام اطلاعات موجود پس از چند مرحله پردازش و پالایش در اختیار مرکز آمار و بانک مرکزی قرار گرفته، اما این نهادها به دلیل ناکافی بودن حجم داده‌ها و نگرانی از ارسال سیگنال‌های نادرست به بازار از انتشار آن خودداری کرده‌اند.

واقعیت این است که حتی با داده‌های موجود می‌توان برآوردی از قیمت‌ها داشت و روند کلی بازار نیز مشخص است، اما اتکا به این اطلاعات برای اعلام متوسط قیمت معاملات مسکن در تهران از نظر آماری قابل استناد نیست.

بازار مسکن در شرایطی به این رکود سنگین رسیده که از یک‌سو خریداران به دلیل افت شدید قدرت خرید امکان ورود به بازار را ندارند و از سوی دیگر برخی فروشندگان نیز در انتظار تثبیت شرایط اقتصادی حاضر به عرضه واقعی نیستند.

خروجی این وضعیت، یک بازار بی‌جان و آماری بی‌اعتبار است. روندی که ادامه آن می‌تواند شرایط را برای ایجاد بحران ساختاری در اقتصاد مسکن و صنایع مرتبط با آن فراهم کند.