شکست انحصار زمین و تغیر ساختار شهرداری در برنامه هفتم توسعه

به گزارش گروه اقتصادی عصر قانون برنامه هفتم توسعه که طبق قانون باید ۱۴ ماه پیش به تصویب مجلس می‌رسید، بالاخره متن آن منتشر شد. باتوجه به اینکه حوزه مسکن به دلیل انجام نشدن تعهدات دولت قبل، در شرایط بحرانی به سر می‌برد، نیازمند به سیاستگذاری و ریل گذاری دقیق است.

اگرچه عملکرد دستگاه‌های اجرایی در محقق نشدن اهداف برنامه ششم توسعه مؤثر بوده اما در سال‌های اخیر، تورم بالا و بی‌ثباتی در متغیرهای کلان اقتصادی، مهم‌ترین مانع در پیش برد سیاست‌گذاری هاست. طبق آخرین نتایج بررسی مرکز پژوهش‌های مجلس، عامل اصلی در ایجاد و تشدید بحران مسکن اجرا و اصرار بر سیاستگذاری‌های اشتباه در این حوزه است. بنابراین سیاست‌های حوزه مسکن در برنامه هفتم توسعه که سیاست‌های کلی نظام را درحوزهای گوناگون از جمله مسکن مشخص می‌کند، در این مقطع زمانی می‌تواند از اهمیت علی‌حده‌ای برخوردار باشد.

محورهای اصلی برنامه هفتم توسعه در بخش مسکن

ایجاد رشد ۹ درصدی در بخش مسکن را می‌توان ازجمله هدف گذاری‌های برنامه هفتم توسعه نام‌برد. به منظور تحقق هدف ذکرشده، تمرکز سیاستی برنامه هفتم توسعه، بر محورهای تأمین مسکن قشر محروم با واگذاری زمین توسط وزارت راه و شهرسازی و تغییر ساختاری در کمیسیون ۱۰۰ و ماده ۵ شهرداری قرارگرفته است. به طور کلی می‌توان سه محور اصلی برای این برنامه در حوزه مسکن درنظر گرفت:

۱- تفویض اختیار واگذاری زمین به وزارت راه وشهرسازی، به منظور تأمین منابع مالی مورد نیاز برای طرح‌های حمایتی ساخت مسکن

۲- ایجاد تغییرات ساختاری در ماده ۱۰۰ و ماده ۵

۳- توجه به بازسازی بافت فرسوده

واگذاری زمین به بانک‌ها با رعایت نکات

طبق ماده ۱۱۷ برنامه هفتم توسعه، وزارت و شهر سازی مجاز به انتقال مالکیت اراضی و املاک در اختیارش، به بانک مسکن است. در این زمینه، امیرحسین خواجه وند، کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با مسکن نیوز ضمن بیان مثبت بودن این اقدام، گفت: «اگر دارایی‌های واگذاری‌شده زمین‌هایی غیر از زمین‌های خود طرح باشد و در آن قید شود که اعطای زمین، منوط به اتمام پروژه‌های طرح باشد، اقدام خوبی است. البته این شرط در نوع قراردادهای غیر از خودمالکی جواب می‌دهد، اما در مورد خودمالکی، بانک فقط باید به تأمین مالی و اعطا تسهیلات اقدام کند.»

خواجه‌وند، درباره نفس واگذاری زمین به بانک‌ها، گفت: «این مساله حائز دو نکته است: اول آنکه در ماده ۱۱۷ برنامه توسعه بیان شده، بانک باید بعد از سه سال این دارایی‌ها را مولدسازی کند، بنابراین نمی‌تواند زمین را نگه دارد و ثانیاً دارایی‌های واگذاری شده نباید همان زمین‌های طرح باشد، چراکه این همسانی باعث می‌شود بانک به دنبال طولانی شدن طرح بوده تا به واسطه تورم موجود از افزایش قیمت زمین منفعت بیشتری ببرد.»

تغییر ساختاری در کمیسیون ماده ۱۰۰ و ماده ۵

انتقال دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ به وزارت‌خانه راه‌وشهرسازی و حضور نماینده‌ای از وزارت خانه در جلسات کمیسیون ۱۰۰ از دیگر تغییرات پیشنهادی در برنامه هفتم توسعه است. فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن، ضمن مصبت دانستن این تغییرات گفت دلیل آنکه جلسات ماده ۵ تنها با حضور نمایندگان شهرداری برگزار می‌شود و با توجه به ذی‌نفع بودن شهرداری و عدم حضور دستگاه‌های دیگر در جلسات ماده ۵، عملاً شهرداری تهران صفر تا صد کارها را انجام می‌دهد. از طرفی چون منافع شهرداری‌ها در تراکم فروشی است غالباً پروژه‌هایی که در این جلسه مطرح می‌شوند با آنها موافقت شده و نهایتاً در نقاط مختلف شهر تهران، بارگزاری‌های سنگین تجاری و مسکونی رخ می‌دهد.

وجود نماینده‌ای از وزارت راه‌وشهرسازی درکمیسیون ماده ۱۰۰ نیز تغییر مناسبی است. اینکه وزارت راه‌وشهرسازی نظارت خود را بیشتر کند و در مقابل شهرداری‌ها هم مسؤلیت تصمیمات خود را برعهده بگیرند می‌تواند وضعیت ساخت‌وساز را بهبود ببخشد.

جای خالی سه محور: مالیات، درآمد پایدار شهرداری و جزئیات عرضه زمین

برنامه هفتم توسعه در بخش مسکن با وجود مثبت اما از جامعیت کافی برخوردار نیست. در این زمینه با صالح شکوهی عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت گفت و گو کردیم، شکوهی با تاکید بر اینکه رونوشت منتشر شده از برنامه هفتم توسعه، هنوز نهایی نشده و ظرفیت تکمیل شدن را دارد، بیان کرد: در متن رونمایی شده، نکاتی وجود دارد که با دیده شدن و پرداختن به آن می‌توان به بحث مذکور کمک کرد.

وی افزود: «نظر می‌رسد بحث زمین و عرضه آن در متن برنامه هفتم، نیاز به شفافیت بیشتری دارد. اینکه زمین دقیقاً در کجا و با چه تراکمی قابل عرضه است و تاکید براینکه چه مساحتی مورد نیاز است، از جمله مواردی است که با بیان دقیق‌تر آن، به بهتر شدن بحث کمک می‌شود. برای مثال می‌توان بندی در خصوص مساحت مورد نیاز برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال را اضافه کرد. به این ترتیب که، با استناد به سند آمایش سرزمینی، در زمین‌های با اولویت‌های یک تا سه، با تراکم جمعیت ۶۰ نفر بر هکتار این مقدار زمین عرضه گردد.»

وی گفت: «به مسأله‌ی مالیات‌ها در این قانون کمتر توجه شده‌است. به خصوص مالیات بر ارزش زمین و مالیات بر زمین بایر، در این لایحه چیزی مشخص نشده است. مخصوصاً که در رابطه با اجرایی شدن نهضت ملی مسکن و تأمین زمین برای آن، مساله الحاق به محدوده، رخ خواهد داد، لذا طرح قانون مالیات بر زمین باید به صورت جدی مورد توجه قرار گیرد. اجرایی شدن این مالیات هم به این صورت باشد که زمین‌هایی که در این برنامه به افراد داده شده ولی در یک بازه زمانی مشخص ساخته نمی‌شوند و مورد احتکار قرار می‌گیرند، مشمول مالیات خواهند شد.»

شکوهی افزود: «درآمد شهرداری‌ها همچنان عمدتاً وابسته به ساخت و ساز است. که با نام‌های مختلفی از جمله تراکم فروشی و عوارض ساختمان از آن یاد می‌شود. اما در هرصورت در آمد شهرداری از قبل ساخت و ساز تأمین می‌شود. می‌توان پیشنهادهایی در اصلاح این مساله داد؛ برای مثال هر شهرداری که درآمد حاصل از ساخت و ساز آن یعنی تخلفات ساخت و ساز، نسبت به سال پیش بیشتر بشود باید این افزایش مبلغ را به حساب خزانه کشور بریزد، به عبارتی این کار باعث می‌شود که شهرداری دیگر به دنبال افزایش درآمد از قبل ساخت و ساز نباشد. هم چنین توجه به درآمد پایدار شهرداری، از عوارض شهری به صورت معنادارتری اتفاق بیافتد.»

در نهایت با توجه به این که مسکن تبدیل به ابرچالش اقتصادی و اجتماعی شده انتظار می‌رود که سیاست گذاران درکنار تمرکز بر ساخت مسکن به بخش‌های نظارتی در بازار مسکن و نقش بانک‌ها در این زمینه توجه بیشتری داشته باشند.

باید دید روند بررسی برنامه هفتم در صحن مجلس به چه سمتی پیش خواهد رفت. آیا نمایندگان می‌توانند با رفع نواقص و تکمیل لایحه، برای مسئله‌ی مسکن راه‌حل مناسبی پیدا کنند؟