فرشید ایلاتی کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به چالش‌های مرتبط با بلندمرتبه‌سازی و توسعه عمودی شهرها، اظهار کرد: موضوع بلندمرتبه‌سازی در کشور به شکل اصولی اجرا نشده است. ما در حالی از توسعه افقی و عمودی صحبت می‌کنیم که در عمل، توسعه عمودی کشور به‌صورت بی‌ضابطه و بدون رعایت اصول شهرسازی انجام شده و این مسئله منجر به بروز مشکلاتی همچون تراکم‌فروشی، ترافیک سنگین و دیگر مسائل شهری شده است.

وی افزود: در مورد کمیسیون ماده ۵، پرونده‌هایی که خارج از طرح تفصیلی شهرداری مطرح می‌شود، معمولاً در سطح استان‌ها با حضور استاندار یا نمایندگان وزارت راه و شهرسازی بررسی می‌شود. در واقع، ترکیب این کمیسیون‌ها عمدتاً دولتی است و شهرداری در آن تنها یک رأی دارد.

ایلاتی بیان کرد: حتی اگر شهرداری در مواردی تخلفی انجام داده یا رانتی ایجاد کرده باشد، باید توجه داشت که حجم این موارد بسیار محدود بوده است. برای مثال، اگر مجوز ساخت چند برج یا هتل خاص صادر شده که تعداد واحدهای آن از ۲۰ تا ۳۰ طبقه بیشتر کرده، در مجموع تعداد این موارد در چند سال اخیر به حدود ۵۰ پرونده هم نمی‌رسد؛ یعنی در نهایت حدود دو هزار واحد در پنج سال گذشته مشمول چنین مجوزهایی بوده‌اند.

وی ادامه داد: این در حالی است که شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در مقیاسی بسیار گسترده‌تر اقدام به افزایش طبقات در شهرهای مختلف کرده است. به عنوان مثال، در شهرهایی مانند یزد یا مشهد، تصمیم گرفته شده که دو تا چهار طبقه به ساختمان‌ها اضافه شود. این مداخله در مقیاس شهری، معادل افزایش حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی است؛ در حالی که بدون افزایش سرانه‌ها و امکانات شهری، چنین تصمیمی موجب فشار مضاعف بر بافت شهری و زیرساخت‌ها می‌شود.

این کارشناس ارشد بازار مسکن یادآور شد: بنابراین، باید دید این توسعه بی‌ضابطه را چه نهادی انجام داده است؛ شهرداری یا معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی؟ به نظر می‌رسد تصمیمات شورای عالی شهرسازی، در برخی موارد اثرات بسیار گسترده‌تری از مداخلات شهرداری‌ها داشته است.

وی افزود: ما اصلاً تأیید نمی‌کنیم که مجوزهای خاص و رانتی صادرشده توسط شهرداری‌ها درست بوده یا غلط، اما باید مقایسه منصفانه‌ای داشت. در حالی که کمیسیون ماده ۵ ممکن است در چند نقطه مجوزهای محدودی صادر کرده باشد، شورای عالی شهرسازی با یک مصوبه، عملاً در کل یک شهر تراکم را افزایش داده است؛ بدون آنکه سرانه‌های جدید شهری برای خدمات و فضاهای عمومی در نظر گرفته شود.

شورای عالی شهرسازی با یک مصوبه، تراکم کل شهر را افزایش داده است

این کارشناس بازار مسکن گفت: چنین اقداماتی عملاً موجب توسعه عمودی بی‌ضابطه شده که تبعات آن چندین برابر تصمیمات اشتباه شهرداری‌هاست. بنابراین اگر قرار است دستگاهی مورد بازخواست قرار گیرد، باید عملکرد شورای عالی شهرسازی در چهار دهه گذشته نیز بررسی شود.

وی تصریح کرد: مجوز بسیاری از بلندمرتبه‌سازی‌ها، در واقع از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری صادر شده و شهرداری‌ها تنها اجراکننده بوده‌اند. این شورا به جای آنکه مسیر توسعه افقی متوازن را دنبال کند و از ظرفیت زمین در کشور به‌صورت هدفمند استفاده کند، مدلی از توسعه عمودی را پیش گرفته که فاقد ضابطه و برنامه‌ریزی بوده است.

ایلاتی ادامه داد: نتیجه چنین رویکردی، خفگی شهری، ترافیک، فشردگی بیش‌ازحد بافت و کاهش کیفیت زندگی در کلان‌شهرهاست. ما مخالف توسعه عمودی نیستیم، اما این توسعه باید ضابطه‌مند باشد؛ به‌گونه‌ای که حریم برج‌ها، سرانه‌های خدماتی و فضاهای عمومی رعایت شود، نه آنکه ساختمان‌ها بدون برنامه و کنار هم قد بکشند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن بیان کرد: در مورد تهران نیز باید گفت که توسعه این شهر باید با دقت بیشتری انجام شود. درست است که جمعیت تهران نباید بیش از این افزایش یابد، اما در مقابل، وسعت تهران و سرانه‌های شهری آن باید به نحوی افزایش یابد تا نسبت جمعیت به مساحت به حالت متعادل برسد.

وی گفت: در برخی مناطق تهران باید ساختمان‌های فرسوده تخریب و فضاهای باز برای امدادرسانی در مواقع بحران ایجاد شود. این اقدام مستلزم آن است که در حریم تهران فضاهای جدیدی برای ساخت‌وساز فراهم شود تا تعادل جمعیتی حفظ گردد.

ایلاتی تاکید کرد: وقتی برخی معابر شهری به‌دلیل ساخت‌وساز بی‌ضابطه در معرض انسداد هستند، در صورت وقوع زلزله یا حادثه، امکان امدادرسانی از بین می‌رود. بنابراین بخشی از فضاهای شهری باید باز شود و در عوض، زمین‌های جایگزین در حاشیه شهر برای جبران کاهش بافت مسکونی اختصاص یابد.

این کارشناس ارشد بازار مسکن گفت: مشکل امروز تهران تنها جمعیت نیست، بلکه نسبت نامتعادل جمعیت به مساحت و کمبود فضاهای خدماتی و سبز شهری است. برای رفع این مشکل باید در محلات مختلف بازنگری صورت گیرد، زیرا در حالی که در برخی مناطق فضاهای سبز مطلوبی ایجاد شده، در محلات دیگر عملاً چنین فضایی وجود ندارد.

وی افزود: ایجاد توازن میان مناطق و محلات شهری و توسعه هدفمند فضاهای سبز و باز، ضروری است تا از خفگی شهری جلوگیری شود. در برخی مناطق لازم است تعدادی از ساختمان‌ها تخریب و به فضای سبز تبدیل شود و به همان نسبت، توسعه در حاشیه شهر جبران گردد.

ساخت‌وساز در سواحل جنوبی کشور نه‌تنها خطرناک نیست، بلکه ضرورت اقتصادی دارد

ایلاتی با اشاره به اهمیت توسعه شهرهای بندری کشور اظهار کرد: یکی از فرصت‌هایی که مغفول مانده، ظرفیت‌های سواحل مکران است. دولت باید برای تشویق بخشی از جمعیت به مهاجرت به مناطق ساحلی و فعال‌سازی ظرفیت‌های مکران اقدام کند.

دیدگاه پرهیز از توسعه مکران به بهانه سونامی، غیرعلمی و اشتباه است

وی ادامه داد: این دیدگاه که به‌دلیل خطر زلزله یا سونامی نباید در سواحل جنوبی کشور ساخت‌وساز انجام شود، نادرست است. بسیاری از بزرگ‌ترین و ثروتمندترین شهرهای جهان در کنار دریا و اقیانوس‌ها بنا شده‌اند. در حالی که شهرهای بندری ما، از جمله بندرعباس و بندر امام، از نظر امکانات شهری ضعیف هستند، باید شهرهای ساحلی جدید با جذابیت‌های زیستی و شهری ایجاد شود.

ایلاتی در پایان تاکید کرد: حتی در مورد منطقه مکران نیز بخش قابل‌توجهی از سواحل آن در مجاورت خلیج‌فارس و خارج از محدوده اقیانوس هند است و خطر سونامی در آنجا بسیار پایین است. بنابراین توسعه شهری در سواحل جنوبی کشور نه‌تنها ممکن، بلکه ضروری است و می‌تواند بخشی از فشار جمعیتی و اقتصادی کلان‌شهرهایی چون تهران را کاهش دهد.