بازار سرکش اجاره خانه و چند پیشنهاد برای دولت

گروه اقتصادی عصر قانون: دور شدن از ماه‌های ابتدایی سال و نزدیک شدن به تابستان که به عنوان فصل جابحایی و اجاره خانه در ایران شناخته می‌شود، دغدغه و نگرانی کسانی که مستاجر هستند که این امر در کلان شهرها قریب به نصف خانوارها را تشکیل می‌دهد، تشدید می‌شود؛ چرا که نرخ ثابت و معینی وجود ندارد و صاحبخانه‌ها بر اساس سلیقه و دریافت خود از تورم، مبلغ اجاره و رهن را اضافه می‌کنند که معمولا از توان مستاجر خارج است و او یا باید به مناطق پایین‌تر برود و یا اینکه ماشین و یا بخشی از وسایل خود را برای تامین رهن بفروشد و راه سوم دریافت وام است که آن هم خود حکایت دیگری دارد. هر کدام از این مسیر ها دشواری مضاعفی برای خانوادهای ایرانی مخصوصا کسانی که حقوق ثابت دریافت می‌کنند، ایجاد می‌کند.

در این میان دولت در طول سال‌های گذشته تلاش کرده با سیاست‌های متخلف مالیاتی و نرخ گذاری در حوزه اجاره و رهن، این بازار سرکش را مهارکند که شوربختانه باید گفت موفق نبوده است. به عنوان مثال از زمان کرونا مسئله تمدید خودکار قراردادهای اجاره خانه مطرح شد تا حدی بر این بازار اثر گذاشت اما در حوزه اجاره که سال گذشته دولت اعلام کرد صاحبخانه‌ها نباید بیش از ۲۵ درصد اضافه کنند موفق نبوده و هر کسی بر اساس صلاحدید خود مبلغ را اضافه کرد و انتقادات جدی هم از سوی بخشی از رسانه‌ها به دلیل دخالت در مالکیت خصوصی مطرح شد.

در این میان یک بازیگر هم وجود دارد که به ضرر قشر ضعیف و مستاجر عمل می‌کند و آن بنگاهی‌ها و املاکی‌ها هستند. به این دلیل که چه در خرید و فروش و چه در رهن و اجاره مناسبات به نحوی چیده شده که در صورت بالا رفتن مبلغ، بنگاهی سود بیشتری می‌کند. بنابراین همواره او تلاش می‌کند قیمت بیشتر شده تا سود و کمیسیون بیشتری دریافت کند. به عنوان مثال شما فرض کنید تمدید یک قرار اجاره خانه برای بنگاهی بهتر است یا آمدن مستاجر جدید، طبق عرف و قانون فعلی آمدن مستاجر جدید بهتر است؛ چرا که بنگاهی می‌تواندکمیسیون بیشتری دریافت کند.

امسال هم دولت تلاش‌هایی برای مهار اجاره خانه‌ها و کمک به مستاجران در پیش گرفته است از جمله راه اندازی سامانه‌ای که مردم می‌توانند مستقیم آنجا قراردادها را ثبت کرده و به املاکی مراجعه نکنند. یا باز بحث افزایش ۲۵ درصد نرخ اجاره مطرح شده است.

بنظرمی‌رسد اجرایی شدن این تصمیمات نیازمند عملیاتی شدن دیگر حلقه‌های سیاستگذاری است و در این حوزه با پراکنده کاری و جزیره‌ای عمل کردن، دولت نمی‌تواند اقدام موثری انجام دهد. یعنی دولت باید از یک طرف عرضه را در بازارمسکن با رونق بخشیدن به تولید مسکن عمدتا توسط مردم افزایش دهد. از طرف دیگر تلاش کند خانه‌های خالی را وارد بازار مسکن کند چرا که برخی از تحلیل گران معتقد هستند ما بیش ازآن که با کمبود خانه در ایران و مخصوصا کلان شهرها مواجه باشیم با احتکار خانه مواجه هستیم و اگر این خانه‌ها وارد بازارمسکن شوند بخشی از تقاضا حل خواهد شد. بنابراین اجرای سفت و سخت مالیات بر خانه‌های خالی و دیگر سیاست‌ها مالیاتی در این زمینه ضروری است.
نکته دیگ اینکه بنگاهی‌ها به عنوان بازگیران مخرب در این زمینه یا باید حذف شوند یا به نحوی مدیریت شوند که عامل افزایش قیمت در بازار مسکن کشور نباشند. به عنوان مثال می‌توان نرخ ثابتی برای خدمات آن‌ها در نظر گرفت تا از دریافت مبالغ دلبخواهی از مردم جلوگیری شود.

قطعا مسئولان مربوط اطلاع دارند که سیاستگذاری یک مسئله است و عملیاتی شدن آن سیاست مسئله دیگر. متاسفانه در بازار مسکن با انبوه سیاست‌هایی مواجه هستیم که عملیاتی نشده و در مراکز آرشیوی دستگاه‌ها بایگانی شدند. بنابراین دولت امسال بر جنبه‌های عملیاتی و قابل تحقق بودن هر نوع سیاستگذاری در حوزه مسکن دقت نظر داشته باشد و مستاجران را در یابند که شرایط مناسبی ندارند.